谁的地产被旅游照亮——5A级景区驱动型旅游地产开发模式

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5A级景区因为其独有的特色资源及品牌价值，成为国内旅游的重点目的地，并且因景区及所在地拥有更多的境内外客源市场份额，产生了较大的社会效益及可观的经济效益。

随着中国旅游产业的进一步发展，5A级品牌景区给区域旅游及地方经济发展带来越来越大的影响。但是，5A级景区也受到景区面积有限，游客需求越来越大，保护要求越来越高，产业发展越来越多元的挑战。基于游客、企业、政府、居民等多方对5A级景区的诉求，顶级景区正逐步走向“二次创业”的转型之路，与旅游地产的联姻及互动式开发是转型阶段最重要的举动。5A级景区的类型有文化类、主题类、自然类等多种类型，本文选取山地型旅游景区作为研究和探讨的主体样本。

在“5A景区+地产”模式的驱动下，国内众多景区开始“二次创业”或跨越式发展的实践。地产巨头万达联合多家地产公司巨资打造长白山休闲度假区，泰山脚下方特欢乐世界主题旅游地产项目开始运营，环峨眉山、青城山休闲度假地产及旅游地产布局趋于完善，环黄山脚下以徽派风格为主的文化旅游地产做得有声有色，就连原生态经典景区九寨沟也开始在外围布局精品酒店、旅游小镇、高端住宅、会议中心等服务集群。传统的5A级山地型景区，年接待游客数量基本都在200万人次以上，并且呈现逐年上升的趋势。人数众多的游客为旅游地产项目提供了大量潜在的购买和消费人群，解决了旅游地产的市场问题。这是在5A级山地景区开发旅游地产的优势。同时，旅游地产的开发又为景区提供了大量的服务设施及休闲度假产品，进一步扩大了景区的承载力，提升了游客的消费水平，增加了游客的停留时间。

目前，顶级景区的“二次创业”模式大概可概括为以下几类。

一、新型旅游度假区配套TOLD模式（旅游导向型土地综合开发模式）

随着顶级景区“二次创业”转型的需求越来越迫切，由核心景区作为核心吸引物及经营主体，外围配套建设休闲度假设施，增强区域产品的丰富性及游客滞留的时间，成为众多顶级景区选择的一种模式。

该类模式的典型特征为：度假区地块选址围绕核心景区，在其近距离范围内（一般不超过50公里），且不属于景区保护区范围，这是生态环境优异、未开发（或浅开发）的原生态区域。通过管委会或大投资商进行整体运营开发，引入核心引擎项目，塑造度假品牌形象，后期通过旅游地产等多产业链收益等进行风险对冲。

随着度假区大规模投资，对旅游吸引物及度假主题的选择也尤为重要，通常情况下包含有：温泉主题驱动、养生主题驱动、运动主题驱动、娱乐主题驱动、文化主题驱动和多元主题综合驱动等多种驱动模式。各个度假区应该充分考虑现有基地自然环境、外围文化环境、整体投资环境和区域市场环境，选择合适的主题及产品产业体系，只有这样才能形成以旅游为导向的土地综合开发的新型模式。

二、旅游景区+旅游城市模式

国内多个知名5A级景区都是依附于某个旅游型城市，在传统发展模式中，景区扮演着承接游客观光的主体，而城市只是起作为核心景区的旅游集散、旅游基础服务和旅游设施配套等功能，形成了国内普遍的“白天看庙、晚上睡觉”的旅游现象，基本为门票经济代表的传统观光旅游形式。

随着游客需求的变化及产品结构的升级，中心景区由于其生态基底功能的强调，旅游产品还是集中在观光及功能体验，更多的产品功能必须外置。于是形成了以休闲、娱乐、购物、演艺及会议等功能集中的旅游型城市。游客在选择顶级景区作为旅游直接目的地之外，也选择将景区所在的城市作为间接旅游目的地。

旅游城市的打造则为核心景区提供了更多的产品序列，更好地提升了城市的品牌影响力及软实力。由于城市功能的日益多元与完善，最终会形成游客与居民和谐共处的“居游共享”模式。同时，旅游城市也因为整体生态环境和人居环境的优化，使更多的城市外围旅游地产得以蓬勃发展。

该类型模式的代表有：泰山+泰安双核驱动、都江堰+都江堰市、西湖+杭州、玉龙雪山+丽江等。

三、多元驱动共赢模式

当核心景区具有大范围复合影响力的时候，多元驱动的区域旅游发展模式得以实现。核心景区在生态、文化、资源和城市发展等多重作用力的推动下，会在不同层面形成针对不同客户群的产品体系。

该种模式以政府主导及多元投资为驱动，将各种序列产品在宏观范畴内进行资源整合，进而形成多元投资多端收益的共赢模式，最后会形成环山型多组团开发模式。

该种模式的代表有黄山多元复合型产品驱动、庐山度假复合型产品驱动及长白山地产复合型产品驱动等。

黄山旅游在原有观光旅游基础上大力发展乡村旅游、会展旅游、自驾车旅游、体育探险旅游、师生修学旅游和银发养生旅游等新的旅游产品，加快推动黄山旅游从以观光型为主向观光、休闲度假和专项旅游于一体的复合型转变。目前已在黄山景区东大门建立了东黄山旅游度假区，黄山景区也与东黄山度假区联手互动，把山上观光与山下休闲度假结合起来，围绕黄山形成多个度假功能及旅游地产组群，做到市场共拓、资源共享、携手共赢的大黄山开发新模式。

从旅游地产层面进行切入时，投资商及地产商在进行旅游资源框定和土地资源整合的过程中，为实现最终的地产收益及产业收益，会更多地选择第一种模式作为突破口。BES大地风景旅游咨询集团在最近几年中介入了大量类似项目，希望通过部分案例的解读，让读者更好地理解以顶级景区为核心的新型旅游度假区的地产发展模式。

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